giovedì 25 Aprile 2024,
La nostra provincia, con i suoi oltre 7.911 immobili offerti in vendita e 2.617 in affitto, conta circa l’11% degli annunci immobiliari presenti nel Lazio (poco più di 80mila in tutta la regione), e marca un indice di circa 19 annunci per mille abitanti. Soffermandoci alla vendita, la tipologia più scambiata è costituita dagli appartamenti, con 4.607 annunci complessivi, seguita da case indipendenti (2.622 annunci). La tipologia più “movimentata “ per quanto riguarda gli affitti è costituita sempre dagli appartamenti con 1.546 annunci in totale, seguita anche in questo caso dalle case indipendenti (529 annunci).
Il maggior numero di annunci immobiliari in assoluto è pubblicato nel comune di Latina (35%), mentre il più attivo in termini percentuali è il comune di Sperlonga (77 annunci ogni mille abitanti).
La provincia pontina quota un prezzo per gli appartamenti di circa 1.557 €/m², che è di circa il 27% superiore alla quotazione media regionale, e il dato provinciale si attesta a circa il 44% in meno rispetto ai prezzi medi praticati nella provincia di Savona, la più cara d’Italia, e il 154% maggiore rispetto a quello registrato nella provincia di Medio Campidano, in Sardegna, la più economica.
Il prezzo medio degli appartamenti nei singoli comuni è estremamente disomogeneo: nella maggioranza dei casi le quotazioni sono molto lontane dai valori medi provinciali, risultando inferiori agli 800 €/m² o attorno ai 3.000 €/m². Il Comune con le quotazioni medie più convenienti per gli appartamenti è Maenza (602 €/m²), mentre Sperlonga con i suoi 3.000 €/m² di media è il Comune più caro della terraferma. Caso a sé fanno Ventotene (3.475 €/mq) e Ponza (3.878), dove nonostante un calo vistoso delle transazioni benchè inferiore alla media provinciale (-18,8%), i prezzi non accennano a scendere restando invariati rispetto all’anno precedente.
Il prezzo medio riscontrato nel capoluogo (1.599 €/mq) vede assestarsi sopra di esso le quotazioni di Formia (1.877), Sabaudia (2.015), Terracina (2.042). Al di sotto rispetto a Latina città troviamo Minturno (1.050), Cisterna (1.196). Fondi (1.304), Sermoneta (1.411), Aprilia (1.487).
L’analisi della domanda a maggio 2013 evidenzia che la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,7% delle preferenze; a seguire, il bilocale con il 30,2%, il quattro locali con il 21,9% e, infine, il cinque locali con l’8,4%. L’analisi della disponibilità di spesa fa invece rilevare che la maggioranza delle richieste si concentra nella fascia compresa tra 170 e 249 mila euro (24,2%), a seguire la fascia tra 120 e 169 mila euro (21,8%) e quella fra 250 e 349 mila euro (19,4%).
L’anno 2012 si è chiuso con un numero complessivo di convenzioni per trasferimenti di proprietà immobiliare in caduta del 32,8% rispetto alle convenzioni rogate nel 2011, e del 43,2% rispetto al 2006 (considerato l’anno spartiacque per la tenuta complessiva del mercato immobiliare rilevata dalle statistiche di fonte notarile).
Rispetto a fine 2012 i prezzi di vendita riscontrati a maggio sono in calo (-2,3%), l’offerta in crescita (+4,5%) e la domanda debole (-0,8%). La forbice tra i prezzi di domanda e offerta è del 18,5%.
Per quanto riguarda nello specifico i singoli segmenti del mercato provinciale, è possibile osservare che la tipologia che ha registrato il maggior apprezzamento percentuale è costituita da ville: le quotazioni (dati maggio 2013) mostrano un incremento di circa il 2% negli ultimi 3 mesi, quella che ha invece conosciuto il maggior deprezzamento è costituita da pentavani: le quotazioni hanno accusato una flessione di circa il 13% negli ultimi 3 mesi.
Sempre a maggio, è evidente come si sono moltiplicati gli sconti operati dai proprietari che hanno un immobile in vendita, +37% rispetto a inizio anno lo stock d’invenduto, nuovi immobili con sconto si cumulano ai vecchi e fanno esplodere l’offerta con ribassi in salita e, per la prima volta dal 2008, lo sconto medio in valore assoluto supera i 23 mila euro, mentre si mantiene stabile sotto l’8% la percentuale di sconto per coloro che, con il perdurare della recessione, iniziano ad avere necessità di vendere e si mostrano più elastici per assicurarsi i clienti migliori.
Eppure, paradossalmente, la domanda non mancherebbe: «Secondo un recentissimo studio Nomisma – commenta il presidente provinciale Fiaip, Santino Nardi – sono almeno 800.000 le famiglie italiane che ancora oggi si dichiarano pronte a comprare casa. E nella nostra zona, altrettanto, la domanda persiste.» Nonostante ciò la risalita nei volumi scambiati, sempre secondo Nomisma, ci sarà solo nel 2014 con una inversione di rotta delle transazioni su scala nazionale a 470.000 e fino a 500.000 nel 2015. Ma da qui alla fine del 2013 le compravendite nel settore residenziale registreranno un ulteriore calo del 6%, ed è possibile attendersi un ulteriore calo dei prezzi nell’ordine di 4/5 punti percentuali.
«Un tilt diabolico ma per certi versi spiegabile – prova a far chiarezza Nardi –: il mercato immobiliare italiano soffre di un evidente eccesso di offerta e di una domanda esigua e selettiva.» Non basterà, per farlo ripartire, l’auspicata e speriamo prossima ripresa economica ma occorre perseverare nel riprezzamento coerente degli immobili – e qui, sottolinea il presidente, dev’essere efficace l’azione del professionista della mediazione, capace di far incontrare al giusto mezzo gli interessi del venditore alle possibilità dell’acquirente. «Fondamentale poi – conclude Nardi – il riposizionamento non temporaneo delle banche rispetto agli impieghi immobiliari, ovvero che tornino a concedere credito a chi vuole impegnarsi per assicurare un tetto alla propria famiglia.»
