giovedì 11 Giugno 2026,
Il Centro Residenziale Le Quattro Stagioni nasce da un paradosso geografico che ne ha in parte segnato il destino: collocato sul confine tra Sabaudia e Terracina, dista appena 2 km dalla prima e oltre 15 dalla seconda, eppure ricade prevalentemente nel territorio terracinese per ragioni storiche legate alla bonifica pontina.
Su una superficie di 58 ettari — originariamente parte dei poderi dell’Opera Nazionale Combattenti — l’ingegner D’Ancona di Roma realizzò una lottizzazione di 377 lotti con 22 ettari destinati a verde e servizi, articolata in tre comparti. Il principale, circa 340 lotti nel Comune di Terracina, era destinato alla costruzione di abitazioni singole.
Nel 1966, D’Ancona ottenne dall’ente l’autorizzazione alla lottizzazione del comprensorio in località Colle la Guardia, sottoscrivendo una convenzione con cui si impegnava a realizzare le opere di urbanizzazione primaria. I lavori procedettero speditamente: le infrastrutture vennero in larga parte completate e furono rilasciate sette regolari concessioni edilizie. L’imposta sull’incremento delle aree fabbricabili fu pagata integralmente al Comune.
Una verifica tecnica comunale del 26 luglio 1972 confermò non solo il rispetto degli impegni assunti dal lottizzatore, ma anche la piena — e abbondante — corrispondenza agli standard urbanistici vigenti.
A dispetto di questo quadro, il Comune di Terracina con delibera consiliare n. 4 del 19 gennaio 1971 adottò un nuovo Piano Regolatore Generale che riclassificava l’intera area come zona agricola. L’ente si giustificò affermando di non voler incidere sulla convenzione preesistente, ma di preferire un rinvio della questione a una futura variante del PRG. Una “pausa di riflessione” che sarebbe durata quasi quarant’anni. La verifica tecnica favorevole del 1972 rimase lettera morta.
Significativo il contrasto con il comparto di Sabaudia: nella parte del comprensorio ricadente in quel Comune, la lottizzazione proseguì senza alcun ostacolo.
La vicenda si trasferì nelle aule giudiziarie. Nel 1996 il TAR Lazio, con sentenza n. 819, accolse il ricorso dei proprietari, annullò il provvedimento ostativo e ordinò alle amministrazioni di riprendere l’iter edilizio. Il Comune di Terracina e la Regione Lazio presentarono appello.
Nel 2003 il Consiglio di Stato, con sentenza n. 2340, respinse entrambi gli appelli confermando la pronuncia di primo grado e ponendo le spese a carico del Comune. Ciononostante, la sentenza non fu mai eseguita.
Nel 2007 il Consorzio affidò a un legale di Latina il mandato per impugnare una successiva sentenza del TAR, scongiurando così un silenzio-assenso che avrebbe portato al disconoscimento automatico della lottizzazione. A dicembre dello stesso anno, 110 proprietari ricorsero al Giudice di ottemperanza per vedersi finalmente riconosciuto il diritto a costruire sui propri terreni.
La soluzione arrivò per via regionale. Il 3 giugno 2009, con decreto del Presidente della Regione Lazio n. T0 370, venne finalmente definito il quadro giuridico del comprensorio, ponendo termine a quattro decenni di contenzioso.
L’anno successivo, il 2010, una variante al PRG sancì il cambio di destinazione urbanistica: da zona E (agricola) a zona C4 (ristrutturazione ed espansione residenziale). La lunga vicenda sembrava chiusa.
L’approvazione del Piano Urbanistico Operativo Comunale — il PUOC – piano urbanistico operativo comunale – “Le Quattro Stagioni” — nel 2013 avrebbe dovuto aprire la fase realizzativa. Ma emersero nuove difficoltà legate alla cessione delle aree per standard urbanistici, con schemi convenzionali rivelatisi inadeguati alla complessità della situazione.
Il Settore Urbanistica del Comune elaborò due nuovi schemi di convenzione per sbloccare l’impasse: uno per le cessioni contestuali al rilascio del titolo edilizio, l’altro per gli immobili già costruiti o di futura edificazione. Con la delibera di giunta n. 209 del 7 novembre 2019, il comprensorio poteva finalmente riprendere a programmare la propria attuazione — ferma, a quella data, al 35-40% delle previsioni.
La vicenda delle Quattro Stagioni resta un caso di scuola delle disfunzioni dell’urbanistica italiana: una lottizzazione regolarmente approvata nel 1966, con infrastrutture già realizzate, bloccata per quasi quarant’anni da un PRG mai formalizzato nella sua contrarietà né superato con chiarezza — e resistente persino a sentenze passate in giudicato. (e.l.)
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